Contrato de Locação Comercial: quais pontos não podem faltar para proteger seu negócio

A locação de imóvel comercial, assim como a de imóvel residencial, é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida popularmente como Lei do Inquilinato.

Embora a formalização verbal de um Contrato de Locação não seja proibida, é altamente recomendável que tal formalização seja celebrada por escrito e através de um Contrato de Locação que estabeleça claramente todos os direitos e obrigações das partes envolvidas.

Para a formalização da locação de imóvel comercial, ,além do referido Contrato conter informações essenciais, como a qualificação das partes, a descrição e a destinação do imóvel, o prazo de vigência, o valor e a forma de pagamento do aluguel, bem como as causas e efeitos do término ou rescisão contratual e eventuais penalidades, é extremamente importante a inclusão de cláusulas específicas para a proteção do negócio do locatário.

Dentre elas, uma cláusula considerada essencial para segurança da locação comercial, é a que determina expressamente que o Contrato de Locação permanecerá em pleno vigor, em todos os seus direitos e obrigações, até o término do seu prazo de vigência, mesmo no caso de alienação do imóvel para um terceiro. Para que essa cláusula tenha validade perante terceiros, o Contrato de Locação deve ser averbado na matrícula do imóvel. A ausência dessa formalização torna a obrigação ineficaz contra eventuais compradores do imóvel.

Outro ponto crucial é a descrição detalhada da estrutura necessária do imóvel para atender às demandas operacionais do locatário. Por exemplo, no segmento de alimentação, a cláusula deve especificar a carga elétrica necessária, sobre sistema de exaustão, entre outros aspectos técnicos. Já no segmento de vestuário, a cláusula deve dispor sobre a possibilidade de se construir um mezanino para o armazenamento do estoque de produtos da loja e de que forma isso ocorrerá, por exemplo.

Acerca das benfeitorias realizadas no imóvel, é fundamental verificar se há cláusula prevendo que benfeitorias necessárias e/ou úteis não serão indenizadas. Caso essa previsão esteja presente, o locatário deve avaliar se concorda com os termos ou, se necessário, negociar sua exclusão para garantir o direito previsto no artigo 35 da Lei do Inquilinato, que diz que salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias e as úteis são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção

Por fim, mas não menos importante, para preservar o fundo de comércio e assegurar o direito do locatário de ingressar com uma ação renovatória, o contrato deve estabelecer um prazo determinado de, no mínimo, 05 anos. Vale ressaltar que a Lei do Inquilinato impõe outros requisitos que devem ser observados pelo locatário para ter direito ao ingresso da ação renovatória.

Diante da importância da formalização do Contrato de Locação para garantir a segurança jurídica do locatário e de seu respectivo negócio, é essencial contar com o auxílio de um advogado especializado, que poderá orientar sobre as melhores práticas para resguardar seus direitos e evitar prejuízos futuros.